Schimbări legislative în domeniul imobiliar: Legea Nordis

Camera Deputaților a adoptat la data de 12.11.2025 proiectul de lege pentru modificarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru completarea dispozițiilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului. Dacă va fi promulgată, legea va oferi o protecție sporită proimitenților-cumpărători împotriva înstrăinărilor succesive, va plafona sumele pe care aceștia le vor plăti cu titlul de avans din prețul vânzării și va institui o serie de obligații în sarcina dezvoltatorilor imobiliari. 

ELEMENTE DE NOUTATE 

• Instituirea obligației de a încheia promisiuni de vânzare exclusiv în formă autentică, 

• Limitarea sumelor ce pot fi achitate cu titlu de avans în funcție de stadiul dezvoltării proiectului imobiliar, 

• Instituirea unui mecanism de control asupra destinației sumelor achitate de către promitenții-cumpărători pentru a asigura utilizarea acestora exclusiv în vederea dezvoltării proiectului imobiliar, 

• Introducerea operațiunii de pre-apartamentare, pentru deschiderea cărților funciare a unităților individuale viitoare.  

Proiectul de lege urmărește oferirea unor garanții promitenților-cumpărători cu privire la dobândirea imobilelor în considerarea cărora au contractat ori cu privire la restituirea sumelor achitate în ipoteza în care proiectul imobiliar nu este finalizat, stabilind obligativitatea notării în Cartea Funciară a promisiunilor de vânzare și limitarea avansului achitat la cel mult 50% din valoarea prețului de vânzare, în funcție de etapele dezvoltării imobilului. 

ÎNCHEIEREA CONTRACTELOR CU PRIVIRE LA IMOBILE VIITOARE 

Proiectul prezintă un element de noutate în domeniul imobiliar, respectiv introducerea operațiunii de preapartamentare, prin care se deschid atât cartea funciară a construcției bun viitor de tip condominiu, precum și cărțile funciare ale unităților individuale viitoare prevăzute în autorizația de construire.  

Dacă legea va fi promulgată, promisiunile de vânzare a unor imobile viitoare nu vor mai putea fi încheiate decât în formă autentică, înaintea notarului public, și numai dacă anterior a fost notată în cartea funciară autorizația de construire și a fost obținut extrasul de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare.  

Prin urmare, persoanele interesate vor putea încheia cu dezvoltatorul imobiliar o convenție pentru rezervarea unităților individuale pentru o perioadă de cel mult 60 de zile, achitând cu această ocazie un preț al rezervării – ce urmează a se scădea ulterior din prețul vânzării – de cel mult 5% din valoarea prețului vânzării. În cazul în care prin convenția de rezervare ar fi stabilit un preț superior acestui plafon, convenția este lovită de nulitate absolută. La finalul acestei durate (i.e., cel mult 60 de zile de la încheierea convenției), părțile pot încheia fie promisiunea de vânzare, fie contractul de vânzare. În măsura în care nici promisiunea, nici contractul de vânzare nu se încheie la expirarea termenului maxim de 60 de zile din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta din urmă va restitui integral sumele achitate în baza convenției de rezervare, în termen de 30 de zile. 

LIMITAREA AVANSULUI PLĂTIT DE CĂTRE PROMITENȚII-CUMPĂRĂTORI ÎN FUNCȚIE DE STADIUL PROIECTULUI IMOBILIAR 

Proiectul stabilește că sumele plătite de către promitenții-cumpărători vor fi depuse într-un cont bancar distinct aparținând dezvoltatorului, dedicat exclusiv dezvoltării proiectului imobiliar și vor putea fi cheltuite numai cu ștampila „bun de plată”  a dirigintelui de șantier/ a persoanei responsabile. Dacă dezvoltatorul va folosi sumele cu altă destinație, acestuia îi va fi aplicată o sancțiune constând în amenda în cuantum de 1% din cifra de afaceri înregistrată în anul anterior (în măsura în care fapta nu constituie infracțiune). 

De asemenea, practica anterioară de a încasa integral prețul vânzării încă din etapa promisiunii de vânzare este corectată de prevederile proiectului prin stabilirea unor plafoane maxime.  

Astfel, sumele ce vor putea fi achitate de către promitenții-cumpărători în măsura în care legea va fi promulgată nu vor putea depăși: 

• 5% din prețul vânzării în baza convenției de rezervare; 

• 25% din prețul vânzării la finalizarea lucrărilor de rezistență; 

• 20% din prețul vânzării la finalizarea lucrărilor de instalații. 

OBLIGATIVITATEA NOTĂRII ÎN CARTEA FUNCIARĂ A PROMISIUNII DE VÂNZARE 

Proiectul instituie obligația notarului public de a solicita notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare în ziua întocmirii acesteia sau, cel târziu, în următoarea zi lucrătoare.  

În acest mod, promitenții-cumpărători ar urma să fie protejați de situațiile în care dezvoltatorul imobiliar ar încheia multiple promisiuni de vânzare cu privire la aceeași unitate individuală.  

NOI OBLIGAȚII ÎN SARCINA DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI 

Proiectul stabilește o serie de obligații în sarcina dezvoltatorilor imobiliari, care vizează exigențe calitative pe care construcția trebuie să le îndeplinească, precum și obligația de a preda imobilul către proprietari numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor de construcții și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice.

Fără a se situa la adăpost de critică, modificările adoptate ar putea remedia unele dintre inechitățile și dificultățile juridice cu care se confruntă promitenții-cumpărători în eventualitatea intrării în insolvență a dezvoltatorilor imobiliari. În prezent, avocații Munteanu Law Office asistă și reprezintă interesele creditorilor promitenți-cumpărători în cadrul unor cauze complexe de insolvență sau concordat preventiv ale unor dezvoltatori imobiliari din România, obținând soluții definitive prin care au schimbat practica administratorilor judiciari cu privire la înscrierea creanțelor promitenților-cumpărători reprezentați.